TU PRIMERA SUBASTA · SB SUBASTAS
Entiende las cifras antes de pujar
Qué significa cada importe, cómo leer una ficha y por qué la mejor puja todavía no es una adjudicación.
Explorar viviendasRevisión de fuentes: 22 de octubre de 202601 · LEE LA FICHA
Seis cifras que conviene distinguir
Valor de subasta
Es la base fijada para la subasta en el expediente. Sirve, entre otras cosas, para calcular determinados porcentajes. No es lo que tienes que pagar necesariamente ni una estimación actual del precio de mercado.
Valor de subasta: 100.000 €. El 70% de esa base son 70.000 €.
Cantidad reclamada
Es el importe que se reclama en el procedimiento. Puede incluir conceptos distintos según el expediente y actualizarse con intereses y costas. No es una oferta de venta ni equivale por sí sola a las cargas que asumiría el comprador.
Una reclamación de 45.000 € no significa que puedas comprar por 45.000 €.
Tasación
Es una valoración del bien para una finalidad y una fecha concretas. Puede ser distinta del valor de subasta. En la ejecución judicial de inmuebles, el valor para subasta puede resultar de descontar ciertas cargas anteriores del avalúo, conforme al artículo 666 LEC.
Tasación: 120.000 €. Valor de subasta: 100.000 €. Son datos distintos.
Puja mínima y tramos
La puja mínima es el importe mínimo admitido según las condiciones publicadas. Los tramos son los incrementos establecidos para las ofertas. «Sin puja mínima» no significa que cualquier oferta vaya a aprobarse.
Que el portal admita una puja no garantiza la adjudicación.
Depósito para participar
Es la garantía que debes constituir antes de pujar. Si resultas adjudicatario, normalmente se descuenta del importe que debes completar. El momento de devolución a los demás depende también de la reserva de postura y las reglas del expediente. Incumplir el pago puede hacerte perder la garantía.
Usa siempre el depósito publicado en esa ficha; no apliques un 5% a todas las subastas.
Puja máxima al cierre
Es la mejor oferta registrada al terminar la licitación, cuando la fuente la hace pública. La aprobación del remate y la adjudicación son pasos posteriores. El coste total puede incluir impuestos, gastos y cargas que subsistan.
Puja de 70.000 € + gastos y obligaciones aplicables ≠ coste total de 70.000 €.
02 · PREPARA TU DECISIÓN
Antes de hacer una oferta
- Identifica qué se vende. Comprueba el lote, el porcentaje y el derecho: pleno dominio, nuda propiedad, usufructo o participación indivisa.
- Lee el expediente oficial. Revisa edicto, certificación de cargas, situación posesoria y condiciones de visita. «No consta» no significa libre de cargas ni desocupado.
- Prepara el dinero y fija un límite. Suma puja, impuestos, gastos, posibles cargas subsistentes y el coste de disponer del inmueble. No des por concedida una hipoteca.
- Comprueba depósito, plazos y organismo. Las reglas judiciales, tributarias, de Seguridad Social, notariales o voluntarias pueden ser diferentes.
- Puja en el portal oficial. SB Subastas muestra información y enlaces; la oferta y la garantía se tramitan en el expediente oficial.
03 · LAS REGLAS JUDICIALES
¿Qué significan el 70% y el 60%?
Este resumen se refiere a la redacción vigente de las subastas judiciales de inmuebles en vía de apremio. No aplica automáticamente a una subasta de Hacienda, Seguridad Social, notarial o voluntaria.
| Porcentaje | Para qué sirve | Si la base es 100.000 € |
|---|---|---|
| 70% | Umbral general para aprobar el remate a favor del mejor postor. La aprobación y el pago siguen siendo necesarios. | 70.000 € |
| 60% | Interviene en la mejora que puede presentar el ejecutado cuando la mejor oferta queda por debajo del 70%. También es el suelo de la excepción por deuda total en la protección de la vivienda habitual del deudor. | 60.000 € |
| 50% y 40% | Fuera de la protección especial de vivienda habitual, si no prospera la mejora, se contemplan el 50% o la satisfacción completa del ejecutante con un mínimo del 40%. Ofertas inferiores requieren la decisión prevista en la ley tras oír a las partes. | 50.000 € / 40.000 € |
Vivienda habitual del deudor: el artículo 670 vigente impide aprobar por debajo del 70%, salvo que el importe cubra todo lo debido al ejecutante; en esa excepción, no puede bajar del 60%. Que sea una «vivienda» en el catálogo no acredita que sea la vivienda habitual del deudor.
¿Y si no hay ningún postor?
La subasta desierta tiene su propia regulación en el artículo 671 vigente: contempla el alzamiento a instancia del ejecutado, la designación de un adquirente en las condiciones previstas y otras soluciones. No equivale a una compra automática por el 60% o el 70%. En procedimientos sujetos a una redacción anterior las reglas pueden ser distintas: consulta el edicto y al órgano gestor.
¿El depósito judicial es siempre un 5%?
No. El artículo 669 vigente establece para inmuebles un 20% del valor, con un mínimo de 1.000 €, y permite al letrado de la Administración de Justicia variar el porcentaje. El régimen anterior y otros tipos de subasta pueden exigir otra garantía. Para participar, comprueba el importe exigido en el expediente concreto.
Fuentes: LEC, art. 666, 669, 670 y 671; LO 1/2025, disposición transitoria novena. Orientación general: el edicto y el régimen del procedimiento determinan las condiciones de tu caso.
04 · DESPUÉS DEL CIERRE
Qué verás en «Finalizadas»
- Puja máxima al cierre
- El importe publicado por el BOE, cuando está disponible. No se presenta como precio de adjudicación.
- Sin pujas
- Solo cuando el BOE lo confirma expresamente. No significa que el inmueble se haya vendido por cero euros.
- Resultado no disponible
- No se ha podido obtener una cifra verificable para esa subasta o lote. No se estima ni se sustituye por el valor de subasta.
- Concluida en el portal
- Ha terminado la licitación, pero pueden quedar actuaciones de la autoridad gestora. La web conserva esa diferencia frente a la finalización por la autoridad.
Si solo ha vencido el cierre previsto y falta confirmación oficial, la ficha permanece pendiente de actualizar; no pasa a finalizada por el reloj.
Ver el archivo de finalizadas →05 · DUDAS FRECUENTES
Lo que suele generar confusión
¿La deuda reclamada es una carga que siempre tengo que pagar?
No se puede deducir de esa cifra. Debes distinguir el crédito ejecutado, las cargas anteriores que subsisten y otras obligaciones aplicables. Revisa el rango registral y la documentación del expediente.
¿El mejor postor recibe las llaves al acabar la subasta?
No necesariamente. Quedan la tramitación del remate y adjudicación, el pago y la situación de posesión. La ocupación y la entrega del inmueble deben estudiarse por separado.
¿«Pleno dominio» significa comprar el 100%?
Comprueba también el porcentaje transmitido. Puede subastarse solo una cuota del pleno dominio. En nuda propiedad o usufructo se adquiere un derecho diferente.
¿Puedo usar los porcentajes como mi presupuesto?
Son referencias legales condicionadas. Tu límite de oferta debe salir del análisis del inmueble, la liquidez disponible y el coste total, no de aplicar un porcentaje sin estudiar el expediente.